开发商:这三个基本面仍然支撑房价上涨!现在不买房未来徒伤悲?

[摘要] 最近几年国人之所以对房地产更加痴迷,归根结底是这几年房价涨幅太过惊人,房地产仿佛开了挂一般,让无数投资买房的人赚得盆满钵盈,很多人更靠拆迁实现了一夜暴富的美梦,屌丝逆袭成为千万富翁,所以更多的后来者对投资买房生财之道近乎于癫狂,没钱借钱也要进场拼一把,进而形成了房价“只能涨不会跌”的心理预期。

最近几年国人之所以对房地产更加痴迷,归根结底是这几年房价涨幅太过惊人,房地产仿佛开了挂一般,让无数投资买房的人赚得盆满钵盈,很多人更靠拆迁实现了一夜暴富的美梦,屌丝逆袭成为千万富翁,所以更多的后来者对投资买房生财之道近乎于癫狂,没钱借钱也要进场拼一把,进而形成了房价“只能涨不会跌”的心理预期。加上一些专家无脑鼓吹,在背后摇旗呐喊,炒房投机客更是有恃无恐。

但直到最近,很多人才看清真相——过去投资炒作房地产的确稳赚不赔,房地产俨然是造富机器。但现在真的要好好反思了,因为这两年市场上超过99%的炒房投资客都没赚到钱,不仅如此,大笔的资金被牢牢套在地产里,动弹不得。越来越多的人开始对当初坚定不移投资炒作楼市的做法产生怀疑的。

首先,房住不炒大局指导下,调控大招接连宣发,利空出尽,楼市终于降温了。限购不让买限售也不让卖,楼市早就成了一潭死水。我告诫过很多次了,房子本身是不断贬值的,只有不断流动它才会有价值,失去流动性的房产就是一堆钢筋水泥破砖头啊。

权威中介发布的数据显示,这轮北京楼市调整,1000万以上的房子普遍跌去了20%的市值。上海、深圳也好不到哪去,除少数板块的新房微涨之外,其它多数区域新二手房都普遍下跌了5%-10%,炒房投资客这两年都白忙活了。一线城市“永涨”神话也被彻底打破了。有些专家的脸,被打得通红。

其次,楼市普遍降温,金融信贷又收紧,炒房不划算了。过去几年信贷极为宽松,各大热点城市为了鼓励居民买房,首付可以做到2成,很多地方为了去库存首付都可以贷款,银行贷款利率更是低到在基准水平上打7折的地步。再看今朝,首套房不低于三成首付,认房还认贷,银行按揭利率普遍上浮20%-30%,一线城市二套房更是首付八成,可用杠杆几乎为零,说句不好听的,现在还对楼市抱有幻想,进场炒作的就是傻傻给开发商接盘的。

开发商方面更是不容乐观,去年三季度到今年一季度,开发商都是半死不活,记忆力好的应该还记得,那时候全国土地流拍高达一千多块,创新房地产的历史,好不容易三四月份信贷稍有宽松,市场上又有钱了,开发商拿地的热情又上来了,“小阳春”没有像专家们预测的那样延续一整年,5月之后就被政令扼杀了,银保监、央行随即动手,融资信贷市场又进入暗黑时代。6、7、8月发生的事情,大家也都有目共睹,开展违规向房地产融资严查严打,银保监高层放话,房地产融资挤占信贷通道,信托、国管、海外发债等融资渠道随即被封堵,开发商苦不堪言。

再者,7.30是房地产的关键转折点,这一天国家宣布“不再将房地产作为短期刺激经济的手段”。很多人说,这是国家变相承认了之前确实用房地产刺激经济了,其实这些都不重要了,有一点非常明确,至此之后,对房地产行业而言,靠天吃饭,任何人都可以开发房地产,任何房子都可以赚钱的历史真的结束了的。

所以我们看到,近期很多开发商大佬都站出来诉苦:禹州总裁许珂称,整个行业都在勒紧裤腰带;融创孙宏斌直言,商品房去化形势严峻,不降价就只能死;世贸许世坛更一针见血,下半年要谨慎,负现金流大的会尝到苦果,卖项目自救成行业常态了……

但总有一些人对房地产永远怀着一颗炽热的心,他们在坚定看多的道路上勇往直前。

恒大董事局副主席、总裁夏海钧近日在年中业绩发布会上直言,房地产还是中国最好的产业之一。他认为5年后,前十的地产商市场份额将达到40%,而龙头房企会占20%。他更透露,“现如今的房价或许不是最高的,随着三个基本面的支撑力依然在,未来房价会攀过一个又一个更高的山峰。”这三个对房地产市场形成坚强支撑的基本面就是:

第一,城镇化。中国目前的城镇化率是约50%,欧美80%,还有超过20%的增长空间,每年增长1个百分点就是1400万人口进城。

第二,人均居住面积。中国人均居住面积39平方米,欧美80平方米。十年前住三房一厅就很满意了,今天住500平方米我觉得很小。这个增长空间就是我们的机遇。

第三,旧城改造。每一个地产商将来都不能回避这个问题。恒大在深圳的土储3400万平方米,90%都是旧城拆迁,全是在城市中心,都是巨大收益的地方。

和夏海钧一样,富力掌门人对后市依然绝对看好。对于当下的收紧情况,他也轻描淡写地表示,如果指数再有调整,政府会适当放宽融资的,这是过去几年我们都有目共睹的,没什么大不了。

真的没什么大不了吗?房价未来还会如上述大佬所言,会攀过一个高峰再攀过更高的高峰吗?我看未必!

首先,从国家近期的行动来看,现在调控楼市已经不仅仅是针对个人购房者了,开发商也被纳入重点整顿对象。坚持“房住不炒”的长期定位,这不仅是对消费者、个人炒房投机而言,房地产企业同样要认识到这一定,既不能炒地,也不能炒房子。

在对房地产开发贷、个贷给予支持的同时,为防范房地产发生系统性金融风险,要收紧房地产企业非规资金的流入。要控制房地产企业负债率过高,有息负债规模过大。

今年至今已经有300+地产商破产,这意味着什么,不言自明。

其次,经济学家马光远说,楼市已经发生大变天了,有一些不务正业的人还在鼓吹房价猛涨,房地产支柱地位不可动摇,是窝藏祸心不怀好意,丧尽天良,购房者千万不要被忽悠。

在他看来,房地产也有三个基本面发生了巨变:1,过去20年,中国房地产的基本面是房子不够,解决商业及居民基本的居住需求是房地产行业的主要任务。到2018年,城镇居民人均住房建筑面积达到39平方米,实现了住房从短缺到供需平衡的历史性巨变;2,房地产的灵魂在变,房地产从过去推动经济增长的工具,正在回归民生和社会的基本定位;3,在住房告别短缺之后,房地产的下半场将重塑房地产的价值链,未来的地产将与产业紧密结合。房地产彻底告别普涨,无产业支撑的城市,房价回归合理是大势所趋,有产业有人口增量的城市,才有未来,没有产业支撑的房地产是空中楼阁。

再者,未来房价是涨是跌?涨的空间很小,跌的可能性更大。而且可以肯定的是一些中小城市的房价是挺不住了。大佬孙宏斌说中小城市里开发商很多,这一点和一线城市不同,而且这些中小城市的开发商,如果一旦遇到市场有那问题,他们可以直接把8千元房子降到5千元去卖。他还透露很多开发商正打算这么干,毕竟活下去更重要。

金融专家、经济学博士毛健说得更加直接,房地产气数已尽了,别再妄想投资炒作楼市躺着发财了。他认为,中国房地产市场发展的社会目标是居民住有所居,财富分配再平衡,根据国际经验,中国房地产市场的发展方向大概率是将住宅的投资属性与消费属性分离,由政府提供单纯具有消费属性的高性价比住宅,同时调控房地产投资市场。

经济学家李迅雷亦直言不讳指出,房地产业暴利时代终结了。虽然房地产税中短期不太可能出台,但政策导向上依然会对房地产采取从严的举措。不让房地产业继续成为暴利行业或房地产投资继续获得高回报,是国家调控楼市的底线,所以我们看到,今年以来决策层通过提高房贷利率的方式来抑制需求,实际上也是控制房价上涨的一种方式。

很多人说,房价涨跌没关系,有房我就踏实了。有房就一定能过得安稳吗?我看未必,据统计,中国房奴的月供支出已经接近收入的50%,在未来楼市震荡的岁月里,有房者也不一定就比没房者轻松多少。

且不说房价未来大概率会理性回调,现在市场上太多比例的人是每个月工资的过半用来还贷款,经济发展平稳还好,稍有动荡,就是实业大潮降临,对于全款买房者影响不到,但是按揭还月供的上班族就惨了。这并不是危言耸听,深圳前段时间就爆出,有程序员失业,房贷即将断供,发帖求网友支招。

无论市场怎么变,最后都要落到该不该买房的问题上来。对于这个话题,我其实已经啰嗦了很多遍了,刚需小白面对一些地产开发商或者是一些专家抛出的“现在不买房未来徒伤悲”的观点,要有定力有判断力,不要轻易被别人的言论左右。买房按需行动,该买房还是要买的。但是有一点需要明确,不可带着投资赚钱的目的去看待楼市,如果和很多激进的炒房客一样,坚定认为未来房价“只涨不跌”,就胆大妄为地掏空家里所有人的钱包,不留余地地往里冲,我是不建议的。年轻人买房自住,无可厚非,但是也要留有后路——至少留够两年的按揭月供款,以应对各种非常理情况的出现,这样才安全。

最后再说一句,房地产过去的确是国民经济发展的重要支柱,但是他的阶段性任务已经凸显且完成了,现在是高调退出的时候,毕竟解决好房地产市场存在的各种问题,于国于民都构成利好。这是发自肺腑的真话,绝非给大家灌毒鸡汤。

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