“大话物业”第十六期-写字楼物业管理

据仲量联行统计资料显示，2007年第四季度，北京写字楼市场需求依然相对保持强劲，市场的平均租金较上季度增长13％，中央商务区（CBD）内的增幅则达到16％，写字楼的资产价值较第三季度增长2.3%，至21,976元人民币/平方米。
实现写字楼物业的保值增值，特别是促进写字楼租金的不断上涨和出租率德提高，是写字楼物业管理的重要内容。本期大话物业座谈会，搜房社集网将以写字楼物业管理为主题，邀请业界企业和人士进行探讨。

第十六届大话物业

议题：
实现写字楼物业管理智能化
写字楼节能及物业管理成本控制
专业化管理与多种经营
促进写字楼出租率和租金的提高
促进写字楼资产价值的提升

拟邀媒体：
《中国物业管理》杂志 《中国新物业》杂志
拟邀嘉宾企业：
第一太平戴维斯中国 世邦魏理仕 仲量联行
戴德梁行 高力国际

座谈会时间：
2008年4月17日下午2 -4时
座谈会地点：
北京市西城区西直门外大街1号西环广场T3十层

参会企业：

第一太平戴维斯物业	高级经理	李兵
	物业经理	曹瑞
世邦魏理仕资产服务部	项目经理	王剑雄
世纪财富中心	财产研究员	夏亚博士
达文资产管理（国家一级管理公司）	助理总经理	田青阳
北京凯莱物业管理有限公司	副总经理	侯学群
	市场总监	陈晔
北京阳光100物业	副总经理	陈义华
金基业大厦物业	副总经理	王政辉
北京建工物业	副总经理	郭昶辉
北京金隅物业管理有限责任公司	常务副总经理	孙江海
北京金瑞物业管理有限公司	副总经理	贾亚非
北京申亚菲物业管理有限公司	董事长	崔永杰
北京珠江世纪物业管理限公司	总经理助理	武育
北京新地带物业管理有限公司	总经理助理	马宵辰
	人事经理	许明

【石军】首先谢谢大家来光临我们这次论坛，这是一个以商业物业为主题的论坛。我代表搜房网对大家的到来表示欢迎，谢谢大家！

    我们今天搞这样一个论坛，主要我们是在月底4月25号、26号，在上海做了第三届商业地产和写字楼峰会。我们举办了两届，这个峰会也是每年一届。也是在商业地产领域里面唯一的峰会。搜房在这方面一直在做这个事情。最近尤其是今年我们对商业地产非常关注。搜房在这个平台上将商业地产平台单独来做，拿出两个频道来运营。为什么这么关注呢？由于今年宏观形势，美国次级债的危机，我前天还跟我们一个洛杉矶的一个事务所的朋友在聊，现在美国中国企业应该到美国拿钱去。美国对他们本土市场信心不足，在投资方面非常谨慎，但是他们非常含好中国的市场。现在有很多的资金走入中国来。尤其是中国的房地产，或者物业持有方面都感兴趣。他们还有一些房地产领域方面的投融资的业务，这也是一个趋势。所以在上个月3月18号我们搜房网发布了一个长三角地区的商业地产的投资指南，这个与的16号也就是昨天我们在金源大酒店发布了北京地区的投资指南白皮书。还有4月11号，中房企业成立了专业委员会，他们第一次会议也是在华贸中心开的。今年商业地产的发展是非常快的，而且也被很多机构所看好。

    搜房网一直非常关注商业地产，我们从2007年在战略上有很大的调整，就是想把这个行业做好。其中它是很重要的行业，从去年我们就组织物业方面的论坛、讨论，甚至在网上开展物业频道。因为搜房网有一个想法，就是我们服务于业主，我们一直认为对业主服务的最后一百米是物业管理。最后一百米做的好坏，对现在的地产影响非常主要，尤其是商业地产。商业地产一旦建筑完成交工之后就是物业管理。物业应有招商经营管理很多都很重要。最后一百米是靠我们物业公司来做的。实际上现在关注物业行业不仅是搜房网，包括你们管理的公司，现在越来越多的机构开始关注你们，关注物业企业，跟我们物业企业接触的越来越多。这说明物业行业建立起一个新的价值系统。因此都关心运营的软的资源，就是一些非常大消费的业主。这是我们非常关注的。

    今天我们展开一个讨论，主要是针对这样一个主题，主要是针对商业地产的物业管理还有经营，以及商业地产咱们企业发展趋势做一个讨论。在这里首先我们就商业地产的物业管理先做一场讨论。议题一是商业地产的物业管理。首先有一组数据2007年第四季度北京地区写字楼市场保持了相对强劲的增长。平均的租金上涨了13%，CBD地区增幅达到16%。写字楼的资产价值增长了2.3%。这些数字都与专业的物业管理分不开的。通过我们跟一些企业的沟通，我们认为在写字楼管理的领域，可能会竞争日益激烈。公司之间的竞争日益激烈。而且不同的写字楼之间，也会有非常激烈的竞争。就在物业管理方面，智能化手段，以及国家提倡的节能环保方面，想听听大家对这方面的问题和实施有哪些经验，跟大家一起交流。咱们先请第一太平的李兵经理谈谈国际性的经验。有请！

【李兵】第一太平在北京有20年的时间，在这20年里有不同的想法，写字楼是主要的方面。通过实际的工作，首先可以肯定看到一点，刚才石总谈到的对环保的要求越来越高这也符合国家政府倡导建立节约型社会这样一种主导思想。我们对办公楼实际的管理经验中，我们主要有这么几个体会：

    第一，新的设施设备的使用。节能设备，特别是控制系统在节能方面的考虑。这是这几年来发展商尤其是投资人比较下大力气采取的措施。在以前作为投资方，作为建筑设计单位，主要是满足楼宇基本的运营情况，基本上就可以达到要求了。现在作为投资方开发企业对于建筑的细节，对于建筑本身设施高标准要求上，比以前有明显的改观。从硬件方面，现在楼宇的结构，从层高，从新的设施设备，像网络地板的使用，比以前有明显大的提升。对于设备本身，楼宇建筑结构，设施设备现代化的新的技术，新的设备的普遍使用，这几年我们感觉到出现比较新的形式。这是一个体会。作为这几年从事商业楼宇管理当中比较明显的感触到跟以前有变化的。

    第二，投资人对于楼宇设备，机电设备满足，消费者满足的前提之下，对于楼宇配套设施完善方面，跟以前相比也有进步。越来越多的投资机构的进步，越来越多的有开发经验的投资方，开发企业对新的楼宇的投资，他们关注的程度对于建筑本身设施设备的关注程度也有非常大的改变。像车位数量，以前明显不足，而且价位也很低，对于进出都是不方便的。在这方面有比较大的变化。在办公楼用户，除了满足基本的办公条件之外，他们的员工日常工作生活的需要，现在投资人也会尽可能的在前期规划的时候，就考虑到这些方面。像餐厅，员工的餐厅，针对员工的活动，休闲的设施区域，除了满足必要的工作环境以外的，像简单的对一些购物的需要，对一些商业活动交往的需要，中式、西式餐厅的配置。还有满足日常生活需要的设施，像银行、超市、药店这方面的配置。还有新投入的办公楼，跟以前相比有比较大的改变。这是我们这两年比较明显的体会。

    第三，作为物业管理，作为物业服务企业针对现阶段新投入使用的大厦，在服务手段，在服务的措施这些方面我们也尝试了一些，相对而言更接近国外的管理理念，采取了一些措施。类似于管家的服务手段，在我们的项目上，已经开始使用了，也取得了一些比较好的效果。通过这些变化，通过这些年以来感受到的情况，现在房地产对于商业建筑从硬件上，从软件上都有了非常明显的变化。这满足于投资人，在后期投资回报的硬件的保障，也是物业企业配合投资人的盈利预期，来实现的软件的保障。我就先说这么多。

【石军】谢谢李经理，接下来我们听听田总。作为国际和国内的物业管理的项目有什么区别？
    
    【田青阳】我们实际上是合资的，达文有这样一个特点，从血统上来讲，在物业公司管理体系来讲，是国产化的一支队伍，外资管理赋予我们的权利是比较大的。我们公司从先天上具备这样的一个特色，有国外的特色，国内文化，但是在具体的物业管理手段上行政各个方面，又具有咱们国内企业比较强的力度。物业管理我们这个行业看的这个问题，我们就有点儿偏重我们这一段，如果说我们拿整个过程，看作人的生命，物业应该是刚刚出生，孕育了十个月，一个新的生命刚刚出生。换句话说，前期有很重要的，开发商的设计，投资商包括选址，包括产品设计，特色、位置，作为我们物业来讲，它的后期怎么样来培育它，怎么样来塑造这个产品，怎么样延续开发商的设计理念，变得更加重要。我想我们在座同仁都有这种经历，我们北京有这样的项目，非常好的地段，我们开发商有一句话，就是地段还是地段。有非常充足的资金，但是后续非常的烂。有的项目地理位置一般，产品设计一般，保值增值确非常的好。我觉得这个和物业公司付出的努力有分不开的关系。我简单从我自己的角度来谈谈我的经验。

    在一个写字楼产品，在之前我们重视开发前期的阶段，我们尽可能介入这个项目的开发过程，在这里面有两个问题：

    第一，是开发商的设计。我们有很多项目，外资的，国外的图纸，非常漂亮，但是做到一般以后，我们提出很多问题，有些东西是不是符合国内的要求，都不一样的。有这样的项目，产品出来以后，和国内是很多不相符的，这个东西是很自然的，国外了中国，从人文环境，世界观，包括社会整个的环境是不一样的，设计产品也是不一样的，台湾很少，物业费很低，香港物业费都很低，国情不一样，社会治安也不一样。国内的治安没有办法比。所以就造就了一些大型商业产品，有很多设施投资出来造成浪费，也比较多。

    第二，我们会比较重视建筑能源这一块。作为一个大型商业楼宇，我们会看到它整个后期费用的40%到50%是物业管理的能源部分。我们比较重视这一块。这个做了很长时间，我们会和有关技术院校，专业院校结成联盟，我们有一个项目，当时产品设计比较落后，这个项目是烧油的，油涨价以后，这个项目当年就亏损一百多万，作为物业公司来说一百多万就生死攸关了。当时的物业经理就处在很尴尬的境地。后来经过项目经理的努力，业主募集了一部分时间就好一些了。还好当年收回了成本。第二年盈利了。建筑能源这个事儿特别是在大型商业楼宇，在写字楼这块是非常重要的。

    第三，我们现在管理的写字楼，应该说是目前北京比较大的建筑群之一。财富中心，包括它的写字楼和它的摩天公寓和五星级酒店，有75万平米的建筑面积。在写字楼里面我们突出一个特色，达文的物业管理体会有两个重点，一个叫美学化管理。由于管理者对于这个体系的理解，每个人的情况不一样，有一些差异。美学化管理我举一个例子，比如说圣诞装饰，我们不是简单采购一些东西放在那，由我们的技术部门在网络或者是其他的媒体上搜集一些比较好玩儿的东西，回来我们上会，这个东西我们还要自己做。所以这个东西，在北京已经很少找到第二个。这个项目让业主感觉到看着比较有特点，比较洋，或者是怎么样。另外我们作为写字楼项目，除了我们常规说到的那些项目以外，比较严厉的机制跟其他的不一样。我们这个项目是聘的监督公司，每月定期找我们的业主做问卷，这个问卷反回来就是老板效益工资的那一部分。我们去年平均物业费收缴率到95%。这个应该说跟我们后期是有一定关系的，管理上是有一定关系的。简单我就先说这些。

【石军】咱们听北京的几个物业公司，金隅物业的孙总说一说。

　　【孙江海】我是来自北京金隅物业管理公司的，我叫孙江海。我们金隅物业公司主要的管理内容主要以写字楼为主。目前我们管经营这部分地产有70万平米，主要以写字楼为主。这个项目对于我们来说，也算是一个比较好的收益。

　　【石军】我们还有挺多北京这边的物业管理公司，我们请一下北京的几个物业管理公司说一下，我们请建工物业的郭总说一下。

　　【郭昶】我们智能化的水平和智能化设备的数量和技术含量，都不是很高。包括我们现在面临这些楼宇的改造和更新的问题是比较突出的问题。包括写字楼的出租率和租金，出租率比较高，租金水平受硬件环境的影响，包括住户的影响，属于中小住户为主的状态。我们现在也是采取了一些相应的措施，我们也是在考虑，一个是从资产运营向资本运营转换，我们把一些大的楼宇，通过一些整租、整包的方式，提高经营价值，降低成本。通过这方面提高整个写字楼的收益率。我们今天来的目的，主要是想听听商业地产方面的行家介绍一下经验，我们对这一块有一些想法，包括广告的业务，包括其他的一些写字楼和商业的附加的功能，怎么样提高它的附加值这块，我也想听听业界朋友的想法和意见。我就说这么多。

　　【朱柏润】今天上午我去了一趟华远，说任总开发了一个楼盘，这个楼盘是一个公寓，这个公寓没有门卡，它会往人的身体里面植入芯片。下面我想问一下，世邦魏理仕资产服务部的经理王剑雄介绍一下。你也可以谈一下节能环保这一块。

　　【王剑雄】刚才大家说了不少关于商业地产节能这个问题。节能环保也是当今社会最关注的一个焦点。作为节能环保我个人认为，首先政府有所为。因为我们大家都知道，商业地产这块，节能环保这个功能，节能了但不节钱，可能业主投入了一百万，但是每年的回报才有几万块钱。为什么说政府有所为？就是政府在审批这个项目的时候，一定要把节能环保的指标，将现在节能的指标，也要在立项审批的时候，也要定一个科学合理的指标。比如说汽车市场，达不到环保要求就不让你销售。这就为开发商下游的制造商，给他们增加了课题。例如商业地产，耗电最大的应该是中央空调系统，有很多项目后期又去改电瓶，但是效果不是很好。同时设计部门要把好关。规定一个参数，达不到这个参数，我们的市场不允许它销售。我想节能环保这块来有所为的。我简单说这么多。

【主持人】它在物业产品设计方面有一些缺陷，引起后期能源消耗过大问题，您怎么处理？

　　【王剑雄】大家好！像我们这个项目，前期存在节能的缺陷，这应该是设计不周，也存在这个问题。现在业主这块，跟我们节能降耗指标是每年下降2%，我们公司这块对环保指标也有考核，主要是通过媒体，还有网上搜，像我们中央空调改这块，主要是跟清华一个研究室在合作，他们免费安装设备，靠每年节能的比例来提，另外商业地产写字楼大厦照明这块，我们这块改造成智能化管理。有的部门加班到八点，我们这块在智能化操作平台上加一个智能化管理，我们来分模式进行关灯，来降低能耗。

　　【石军】我们讨论一下物业管理的运营，从现在很多企业都在涉足商业地产的管理，有几个原因，大家都觉得住宅物业钱不好收，很多经营住宅物业的企业都在亏损，商业地产能赚钱一些。商业地产的利润会高一些，是不是这样，我们看一看。另外在未来经营过程中如何拓展新的思路，我们来谈一谈。物业企业在经营自己的资源，这块资源是非常丰富的资源。我们想听听各位的看法。我们这边来了一个开发商的代表夏亚夏博士。我们首先请夏博士说一说。

【夏亚】我们这一块是整个写字楼产品的前端，我认为写字楼产品，有两种价值：第一种是基础价值。基础价值是诞生之前，诞生之前是持续价值，持续价值就是靠物业管理。物业管理就是一个非常复杂，也可以用沉重这两个字。因为它对整个生命过程里面，物业管理都是承担产品的品质的重任。作为开发商我们首先把基础价值做好。我们财富中心，从一开始我们目标就比较明确，首先我们确定我们的客户，因为这个产品的位置在这样一个位置。我们肯定要做高端产品，目标是国际客户。我们就要研究国际客户对最新的写字楼的要求是什么。我们围绕这样一个客户目标来构造这个产品。从最初设计的时候，当然我们首先引进一个比较明确的标准。对国际客户的要求标准到底是什么？在国内前几年标准是否明确，特别是节能环保这块，比如说如何节电节水还有空气质量这方面，不是很系统很完整。我们首先引进了美国连邦绿色委员会的标准，这个标准，最核心的就是使室内的空气质量达到一定的标准，像节能这些东西不是最新的东西，它的整个系统涉及到九大项，它的核心目标，节水节电的问题，怎么样把垃圾处理再利用的问题。在开发之前和开发之后对整个社会资源有正面的影响。我们以前这块地是北京印染厂的，它以前是印染厂，相比较这块地，它对社会的负面影响比较大。这块地也确实符合我们追求综合绿色标准来做这样一个产品提供一个基础条件。确定这样一个目标之后，我们从设计开始，写字楼的设计都是非常重要的，因为它是面对公众的经营项目。所以我们在设计上面，大家看到我们的平面图的话，确实这个平面布局，这是美国人设计的，它整个是三栋建筑，东西两部，中间用一个大堂来过渡。这个布局可以说从功能上也好，还是从美观上也好，把非建筑地怎么集中起来，这个是非常深的。如果建筑一乱放，本来就很小，如果分散的话，就不利用使用。首先它在平面布局上，第二在空间布局上，这四个建筑，可以说是高低坐落曲线比较有章法，看着比较舒服。现在在北京看过不少所谓的建筑，加上以前的建筑群，本身不形成一个逻辑关系，可以说它高出来以后，或者凸出来的没有章法。从我这个角度感觉，它在立面设计上，它最高也就是25层，它提拔的气势在那，然后就是空间布局。还有就是这个产品的高贵品质，像大堂的设计是24米高，两千平米的面积。里面是钢结构的柱子，显示出它硬朗，外立面笔直的曲线相对称。我们围绕绿色建筑这样一个综合目标来进行配置它的设施设备。我们为了实现节能，可以说从最初开始，从综合方面，包括玻璃幕墙为什么要采取最好的玻璃幕墙，首先能降低容量。在未来的使用过程里面，首先就节约了整个能源需求。包括光源和整个大厦综合智能化系统，从安保到各个功能部分，进入到一个总控，它真的是一个大系统到微观系统都是实行比较有深度的智能化。

    最核心的目标就是实现室内空气质量要突破目前传统的写字楼。现在传统的写字楼里面到下午之后脑袋疼。它的供氧量不够。我们的供氧量要超过国家标准。我们在整个产品创造这方面，我们从最初到后面的过程，从功能布局到每一个微观细节尽量使这个产品能够适应国际客户的要求，也能够配得上它处于CBD这样一个核心位置。

    本来作为开发商，完成到这一步，这个好的产品，我们就可以了。在持有这两个字，就是要对未来长期价值要负责。这个不是对客户负责，也不是对一个产品负责。实际上是对开发商长远的战略意义负责。这个产品的基础价值非常好。不管是从智力到骨骼都是非常好。但是到后面是不是能持久的为客户所青睐，这才是保证你未来的出租率和出租价值。我们这个项目在出租过程里面，正式出租的时间并不是很长。我们这有几个特点：

    第一，我们能够维持我们的租金水平，我们不会轻易降这个水平。

    第二，我们要对客户有适当的选择性。这也是为这个写字楼的价值，能够保持在一个比较高的水平上。像CBD另外比较大的项目，实际上客户降低了它整个水平。大家把租金往下压，租金门槛没有能够使它保持国际客户这样一个水平，国内和中小的公司都进去了，特别是对一个国际大企业来讲，租一个写字楼不仅仅是办公的问题，实际上要体现企业形象的。如果一个小公司进去，会对国际客户造成心里上的打击。我们持续经营这样一个价值，我们就必然重视后期的物业管理。我们的物业管理我们请了人作为我们的顾问。我们要组建自己的队伍，这就是为了我们持续把握住我们写字楼未来长时间的价值水平。未来15年围绕这样一个时间长度是很难的。但是我们要掌握这个趋势，因为我们不是做一天两天。我们物业管理的目标很清楚，就是为了能够持续的在这个市场里面，整个市场降我们后降，整个市场升我们先升。这就是我们的物业管理。一是我们请了这样一个顾问，第二我们物业管理团队主要管理人员都是香港请来的，我们花的代价都是非常高的，他们的年薪都是非常高的。这几个人都是香港物业管理方面都是高端人才。当然我们的物业管理是起步阶段，但是我们目标很清楚，我们做的包括请的顾问和我们的高管人员，这一系列都表明，我们从系统到细节都要能够努力维护符合国际客户这样一个水平的要求。我先说这么多。

【石军】接下来请一下其他几位老总谈谈经验。有请贾总。

　　【贾非】很高兴搜房网给我们提供这样一个平台，我们是一个国企，我们跟建工是一家，都属于建工集团，都属于建委下面的。在管理方面，我们写字楼管理的面积比较小。接下来就是想听听大家的意见，我们的住宅面积很大，投入的人力和物力都很多，但是效果不是很好。我们这两年在商业物业方面要做好。我们今天是一个学习的机会。我想听听各位老总，根据写字楼的档次和所处的地理位置，怎么样选择的客户群，怎么样定价。还有怎么样降耗。我们做了一些，经营管理大的项目，要管理这个写字楼还是有差距的，希望大家给我们一些经验。

　　【石军】我们请崔总讲两句。

　　【崔永杰】大家讲了，从先进发展的情况说的非常好。我们是一个年轻的企业，从北京开始做，我们从八达岭脚下，刚刚开始做，我们应该是一个小学生。我想谈谈在物业方面的感受，原来我是从事酒店行业的。跨行业以后，感觉到酒店和物业方面来讲，意义上是一样，但是做起来非常费劲。虽然我们改革开放产业也好，物业也好，做到现在以后，发展趋势非常好，但是大家对这个，因为咱们中国人对物业产业认识不太够。这方面来讲，根据我们国家和我们对行业来讲有一定的差距。有待于从我们国家角度也好，从我们企业也好，从我们的媒体宣传也好，在这方面应该在这方面下一定的功夫，做这方面的工作。刚才您谈到了收费难的问题。酒店收费不太难，但是物业费收的非常难，难在有这么几点：

　　第一点是刚才大家谈到了节能方面和技术方面的东西。刚才我听大家谈到从零岁开始培育，也就是说，我们开发这个项目，刚才这位老总谈到了基础设施这一块，这一块是非常要命的东西。你要看出到将来使用的性能，节能和成本的东西，你要考虑进去了，对于开发商来讲，这是太伟大了。从这个市场来讲，我进入的比较晚，但是我学习挺务实，应该一直在学习。要想把物业做好，一个是从我们的基础设施这块要做扎实，考虑周全。第二个作为我们物业来讲，在这方面的人才要多培训，在服务方面要提高。刚才大家谈到了高薪聘请高管人员，那就是起步就高。如果我们这个东西做好的情况下，从零岁开始做起，做起来的非常顺手，这个后话了。要搞好这个物业，我公司自己定位来讲，两个角度：一个是做好保姆，一个是做好管家。你说去服务，有些是管理方面的问题，有些管理就是服务方面的问题。从一流问题来讲，什么叫一流？就是原来的设计和建设方面来讲，它考虑到建设的成本，没有考虑到将来的使用和管理上的成本。这就使物业方面总总的矛盾和问题出现了。这就是父子关系，我建房，儿子管理。要说设备来讲，这个矛盾就出现了。大部分是基础方面的东西，设计方面的东西，和能源方面的东西就出现了。在这几方面来讲，我总结了一下。今后我会跟大家建立一个很好的关系，向大家学习，同时在延庆来讲，因为延庆当地政府对物业很重视，我想在延庆做好做强，甚至能够做大，我就是这些建议，谢谢大家！

【石军】咱们有请金基业大厦物业的王总谈一下。
    
    【王政辉】大家好！金基业大厦原来是冶金部的三厂。今天我看了这几个议题，我对物业管理控制这块，跟大家交流一下。物业行业，这个行业的特殊性，大家学经济学的人都知道，税负可以通过各种渠道去消，有前赚后赚，旁赚，和自赚，因为物业行业的特殊性这一块，大部分靠物业企业的自赚。成本体现在那个方面，一个是经营收入。对于人这块，特别是新的《劳动合同法》出来以后，人的成本这块是很大的一块。控制好人的成本，这是控制成本的第一要务，和人有关的一些可以想一下。这里面谈到了智能化，现在包括写字楼、住宅也好，智能化、监控设施设备，包括医院的一些设备，传输一些文件，包括现在有一些大型的机械设备，我认为通过这些智能化的设备，减少人的成本，我们一次性投入智能方面，一次性投入，可以减少后面的投入。作为保安和保洁，牵扯到一个外包服务的问题，通过外包服务可以减少人的成本。这是一个智能化的设备。像现在一般的企业，多个资源共享，出现集团采购，或者是通过招投标的形式，对物这块有比较有效的控制。另外，从我们对市场的了解和对比，成本控制这块，我认为从人和物这两块，通过我们自己加强管理，通过自我消化，从管理上要效益，这个可以很好的控制物业成本管理这一块。

    第二，我简单说一下经营这一块。我认为创造一个很好的物业需求，对于提高我们写字楼的品质也好，还是促进资金收入收益率也好，我认为很重要。我们有CBD的商户，CBD的写字楼大部分都是一些高端的，像国外的驻华的商社，还有国外的总部等等。这些都是法人机构，这些人在写字楼里办公，都是法人，他们的智力是很高的，他们需要什么样的服务呢？就是受人尊重的，细致入微的，非常细致的服务。这就给我们物业提出了后期如何创造更细致的服务。刚才老总也提到了，针对客户选择这一块，一方面写字楼的档次，我们的档次决定了客户群的问题，另外对于客户这一块，他们自身也有一些选择，比如说我是一个世界500强的企业，一看我的邻居都这么差，他不会愿意在这个写字楼。我就说这么多。

【石军】咱们请万怡物业的陈总说两句。
    
    【陈文华】我们是万怡物业。我们下一步要上市，我们正在注册阳光100物业公司以配合上市的需要。我们万怡是两千万平米的物业公司，应该说不算太小，但是名声大家还不太知道，我们的主战场在广西，我们在广西是唯一家一级资质，从省政府到各个下面的二级城市、三级城市的市政府，基本上是垄断了。我想谈谈专业化管理经营。我们处于广西垄断行业的地位，有点儿像咱们八大行业也罢，或者十大行业也罢，做了一个超值利润这样一个东西。我们广大的企业，还有建工你们是国营企业，我们想说做任何行业都是这样。没有不行的行业，只有不行的企业。就是这一句话。再说挣钱也一样，说写字楼挣钱，住宅不挣钱，这也是一个误区。挣钱难易来讲都一样。他们都有法律顾问，他们比业主还要苛刻。所以业主都是毛皮的东西。三五年之内，除了主建筑结构，都完的时候，或者换一个物业的时候，但是下一个来的时候，它就没有说。你能做不能做。但是写字楼不一样，写字楼非常的难，难在哪呢？就是说高端客户要闲置一部分，我就要这个品牌。就说饭店来说，每天都有几万家饭店开张，每天也有几万家饭店关闭。这里面有很多问题。作为写字楼来讲，我并不是说让大家一概而论，比人家的住宅就容易，实际上住宅如果说我们遇到了一个负责任的开发商，因为我们阳光100易小迪先生是一个负责任的开发商。它要把前期的问题尽量解决了，这样就给后期创造了基础了条件。你说住宅，刚才我还跟几位探讨，说物业行业是一个夕阳行业，因为我们物业行业背负着社会的压力。大家想一想现在什么不涨价？唯一一个不涨的就是物业费不涨。你刚才说外包，这个成本是在增加的。我们这些自己做的，就是农民工我们可以上两险，我原来是从新世界过来的，我们原来是六险八险，有的住房公积金都上了。你想这个成本。物业管理费大家都知道，我们的哥哥姐姐兄弟姐妹说你怎么干这一行，我们在座的每一个人，都受着不良物业管理差的公司的侵扰。所以物业是一个众矢之的。我们对所有人，和你的亲属一说，谁都说物有所值。都说你物业竟拿钱了。我们做了还是很多的。比如说搞多种经营，就是联系几大物业公司，像车险，能打三四折了。北京市来讲，现在是300万的保有量。我们要是联系50个，是不是咱们做一个开一个会。如果你达到了30万辆，任何一个保险公司老总都会找咱们的。30万辆不是太大，我们在全国盘子就有两千万辆。这个东西有的做。包括你的早点，包括你的鸡蛋，实际上联起手来还是有的做的。我们老的物业出路在哪里，就是专业化管理和多种经营。专业化管理无非就是九千一，一万四、一万八，但是多种经营就不一样了。我觉得我们从这方面多多开拓脑筋，搞多种经营，我们在全国弄了一个商务联合体，在广西、沈阳、无锡、长沙、天津、北京、洛阳等等，我们在搞十几个城市，都有咱们。包括组织旅游，包括异地购物，因为有些人的盘子没有那么多，但是也不是没得做。大家联合起来，物业行业还是能够生存的。现在我们确实最难了，我们背负着所有社会的压力，都在我们身上。你问一下小摊小贩，今天擦鞋是一块，明天一块五了。所有的东西都涨了，现在最悲哀的就是物业费不涨。现在大家都还提倡要降物业费。我希望大家联起手来，大家共同发展。实际上物业企业要有序竞争，要是恶性竞争弄的大家都没利润。我就讲这么多。

【石军】咱们最后一个议题。我听说任总也要进军物业。现在越来越多的企业，包括地产商企业也要进军物业公司的打算，这样一看将来物业公司的竞争越来越大。这样的趋势下，我想听听自己本公司发展的讲法。因为时间关系，大家一人说两句。我们按照顺序来讲一下。
    
    【郭昶】这个跟企业性质有关系，因为我们本身是集团的物业部，下面有两个公司。资产运营和物业管理是相结合的但是独立核算。这个想法很早就有。我们现在做资源的整合，因为我们下属的物业公司比较多。现在的工作主要是把现在的物业公司进行一个大的整合。最后形成建工置业和建工物业大的整合。我就说这些。
    
    【马宵辰】我们公司是一个比较小的公司，成立在1997年，我们是开发商转型做的写字楼物业，在管西奥中心这个项目有六万平米左右。从管理上来说，我觉得我们做的还是可以的。经过跟开发商整套，把原来硬件不足给予补充。原来在我们大厦最基本的食堂没有，一千多人全部到外面吃饭。我们大堂没有卫生间。上卫生间都要去地下室去找。经过我们的物业费和开发商之间的协调，在我们协调之下基本上这些问题都得到了很好的解决。开发商花了很多钱来帮助我们做好这个工作。现在我们的物业费收缴率基本上达到了百分之百，已经相当不容易了。我这次来的目的就是跟各位老大哥企业学习。为今后再接好的项目做好准备。
    
    【崔永杰】我再说两句，我是延庆远郊区县的适应企业。我们有19家公司，其中两家是民营的，其他都是国营的。在我们延庆县来讲非常糟糕，比北京市差六点。我们现在延庆县是全国的卫生县城，卫星县城，有两个国家指标的县城。作为我们核心社区，平安社区来讲，从物业角度今年政府来讲投入比较大。也就是说，作为我们的希望很大，因为我们第一个项目政府就拿出了100万，对我们物业和小区的支持，我们延庆县总的建筑面积大概在460万，老房建筑占了50%，投入来讲，政府对老小区投入比较大。作为我们企业来讲，在延庆县做了非常有信心。虽然我们现在还在亏损，但是我们看好了这个行业，看好了将来的市场。我想像类似这样的机会，多参与一些，多学习一些，将来真正能为我们延庆县打造一个品牌的物业企业做努力。谢谢！