《西宁市物业管理条例》实施在即，4月18日，本报就此作了专题报道。随后，许多读者就自己关心的有关物业方面的问题与记者沟通。通过盘点读者提出的问题，记者发现，每天面对着各种纠纷，业主们已疲惫不堪，物业纠纷始终是业主心中的痛。带着广大读者提出的一系列问题，本报请夏都律师事务所主任律师柳克俭以及青海汇通物业管理有限责任公司总经理柴国璋以事例点评方式，就业主应如何维权及应注意的问题给出相关提示。

 
　　-事件一：胡女士是2004年买的房，在顶楼。入住后的第一个夏天，她发现两个阳台和北面的一间屋子一到雨天就漏雨。后来物业方面给她维修，胡女士按标准交了物业费。可没想到，又一场雨后，屋子里的床上用品全都被泡了。胡女士只得拿物业费“说事”，她认为自己没有享受服务，所以拒绝交物业费。物业公司几次上门催她交费，没有结果后，断了胡女士家中的水和电。

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　　★律师“百宝箱”

　　锦囊一：业主可以和物业公司协商重新修缮，同时，还可依照合同，要求物业公司承担违约责任。锦囊二：没有成立业主委员会的小区应尽快召开业主大会,成立业委会；已经成立业委会的小区可依据业主大会的授权选聘、解聘物业公司。

　　★物业公司建议：物业公司的服务没有达到约定的标准，凭什么让我们交物业费？相信很多业主在对物业公司服务不满时，都会选择拒交物业费，以此作为和物业公司抗争的手段。而物业费收不上来，物业公司没有足够的资金用于小区公共设施的维护和环境的改善，往往会将问题的原因归咎于业主不及时交物业费，造成他们资金周转困难，无法更好地为业主服务，严重时甚至以断水、断电威胁业主。双方的争论就像是一个“鸡生蛋还是蛋生鸡”的问题，随着矛盾的加深和信任的消失，陷入了恶性循环。

　　一般情况下，业主不交物业费肯定是有原因的，在物业公司的服务质量没有跟上或是没有达到业主要求的情况下，物业公司千万不能断水断电，而应先把服务质量提上去。把业主的问题实实在在地解决后，再去收取费用，相信业主都是通情达理的。另外，物业公司员工上门维修时最好能自备鞋套，维修后把垃圾清理干净，并建立回访制度。每个季度由物业公司负责人回访，征求业主意见。时间长了，业主们都会看到物业公司为大家服务的真诚，会自觉地交物业费。

-事件二：李先生买了一套房，收房后却发现房屋的毛病太多。比如上下水有问题、楼板有裂缝、暖气不热、阳台漏水、卫生间马桶损坏、室内有许多线头裸露等。办理入住手续后，李先生交了第一年的物业费和暖气费，也把物业公司发的房屋用户自检情况登记表如实填写后交回物业公司，但物业公司置之不理。因无法入住，李先生便没再交物业费。物业公司的人告诉李先生，如果再不交物业费，到时候还要交滞纳金。李先生感到委屈，房子一天都没住过，也没享受过物业公司的服务，为什么还要交费？

　　★律师“百宝箱”

　　锦囊一：业主不能因自身原因未居住，就要求减免物业服务费用。

　　锦囊二：业主拖欠物业费，物业公司是有权利请求一并支付滞纳金的。因此，业主在维权时要注意保留相关证据，具体包括：与物业交涉的文字记录，房屋出现质量问题时拍摄的影像资料等，并最好将这类资料公证。如果这些证据能充分证明物业服务的瑕疵并被法庭采信，则业主可少交不必要的费用。

　　锦囊三：房屋有质量问题可以保存证据，要求开发商解决，而不要急于收房。

　　★物业公司建议：按照有关规定，从今年5月1日起，物业交付业主前，物业服务费、采暖费、电梯使用费由建设单位承担；物业交付业主后，由业主承担。物业交付主要是指业主收到书面交付通知并办理完相应手续。业主收到物业交付通知后，在两个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。物业交付后，业主未实际入住的，按应交纳物业服务费数额的70%交纳费用。

-事件三：2007年5月的一天，陈先生发现他前一晚停放在小区院内的车被偷了。物业公司称，是陈先生保管不当造成的，陈先生则认为自己每月都按时缴纳停车费，物业公司有赔偿义务。双方为此闹得非常不愉快。

　　★律师“百宝箱”

　　锦囊一：业主和物业公司签订了服务合同，合同中对车辆丢失问题有具体规定的，按照合同约定执行。每月缴纳停车费，可以视为物业具有保管义务。

　　锦囊二：业主最好和物业公司签订相关合同。

　　★物业公司建议：当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而，这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。但是业主财产丢失，物业公司有不可推卸的责任，可以适当的给业主一些经济补偿，等公安机关破案后，按照责任划分来承担自己应负的责任。另外，小区内不具有停车条件的，就不要向业主收取停车费，收了停车费就要对业主负责。

-事件四：小叶住在某小区10号楼161室，既是顶楼又是最外侧。尽管小区是集中供暖，但2007年的冬天，小叶家中的最高温度只有14摄氏度，家里的老人因此生病住院。可物业公司说，其他住户家中温度都达标，小叶的房子在外侧，所以不热，和物业没有任何关系，而且暖气费一分都不能少。

　　★律师“百宝箱”

　　按照公平原则，业主缴纳暖气费但没有达到应该达到的温度，可以和物业公司协商，减少暖气费。★物业公司建议：在这种情况下，物业公司到业主家中实地测量，确定温度低于国家标准时，可以适当地减少业主的暖气费。