预缴税新规再绷房企的资金链 地产指数暴跌21%
A股地产指数一周暴跌21%

16日，国家税务总局网站公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》。

《通知》规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

按照新文件规定，非经济适用房开发项目中，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的预计利润率不得低于20%；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%。经济适用房开发项目的预计利润率按照有关规定不得低于3%。

国家税务总局税收科学研究所主任张培森接受本报记者采访时表示，此举是对2006年31号文的细化，起到加强对房地产企业税收管控的作用。

上海佑威房地产研究中心主任薛建雄则认为，这一政策会让开发商的资金链变得更紧。相应的，在本周的股市暴跌中，地产板块一周下跌21%，是下跌最凶的板块。

加强地产税收管控

张培森对本报记者表示，通知实质上是2006年国家税务总局下发的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(即“31号文”)的进一步细化。

在31号文中，对房地产预售款的企业所得税应纳税额的计算方法是，按照预计毛利率计算预计毛利润额，再扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

张培森表示，地产企业开发时间、周期比较长，不愿意预缴的话，整个征收链条就中断了，这个是管理方面的问题，此次新规能够加强对地方税收的控制。

差异在于预缴计税基数确定标准的变化：“预计毛利率”修正为“预计利润率”。二者差异在于，原规定下，开发商可以在预缴所得税计算前先抵减主营业务税金等项目。

而事实上，此前的31号文是按照毛利减去期间费用等项目的方法计算，而期间费用等项目又有比较大的操作空间，房地产企业往往通过加大期间费用的方法，减少当期应该缴纳的企业所得税，虽然最后还要调整，但是获得了税收的时间效益。而此次新规直接规定了利润率，企业无法通过期间费用减少应缴的税额，实质上加强了税收的管控力度。

预缴力度加大

按照《通知》要求计算，房地产企业按照25%的企业所得税率和20%的利润率，房地产企业每月的预售款至少有5%必须要用于缴纳企业所得税。

薛健雄分析，上述政策会让开发商的资金链变得更紧，对于当前资金较为紧张的房地产企业来说是一个打击。

据悉，这一利润率要求相比此前有所提高，此前企业预缴所得税利润率一般以15%计算，而目前房地产企业的税收预缴已经按照上述标准执行。

不过，薛健雄同时表示，利润的20%和之前项目销售额的1%-2%是差不多的概念，之前因为房地产公司的财务不是很完善，企业所得税基本上是按1%-2%先预收的，最终再按企业所得税法来算，但实际上就是收这个税。

但有企业表示，如果预缴税收由按季转为按月征收的话，还是有可能增加企业财务压力。

薛健雄认为，此项政策的另一效果可能是上市公司不敢把利润报得太高，来拉抬股价进行再融资，应该说这会直接影响到开发商财务报表上的利润水平，从而影响到开发商的融资、发债、再融资。