最近一段时间，福莱花苑小区的物业问题越来越严重，根据最新消息，关于先维权还是先选聘物业的问题，小区业主们意见不统一，工作不好开展，业主委员会的两位负责人相继辞职；业主们开始自己动手收拾垃圾，各家各户每天将垃圾送到小区外的垃圾箱由环卫部门统一清理。

其实，福莱花苑小区物业公司与业主之间的纠纷问题之所以会引来市民如此强烈关注，说明小区物业管理与小区居民关系问题已成为普遍关注的问题。

近年来，随着房地产业的快速发展和管理体制的改革，物业管理在快速发展的同时，也逐渐暴露出其管理、竞争等方面不够完善等深层次问题。

那么，烟台目前的物业管理情况怎样？还存在哪些问题？又有多少小区业主委员会在真正的发挥作用？昨日，记者就有关问题采访了烟台市房管局物业管理科的王世亭科长。

烟台多数物业公司仍由开发商指定

烟台多数物业公司仍由开发商指定

“烟台市的物业管理起步比较晚，1998年政府才出台物业管理的相关文件。目前，全市大约有300多家物业公司，物业管理面积接近4700多万平方米，主要是为居民小区和写字楼提供物业服务。”谈起我市的物业管理状况，烟台市房管局物业管理科王世亭科长向记者介绍说，“不过，现在的物业公司有三分之二是由开发商指定的，只有不到三分之一的物业公司是由小区业主委员会选聘的或是从社会聘请的。根据小区规划建设的档次高低和管理服务水平的高低，确定物业服务的收费标准，物业收费分为四个等级。物业管理模式分为等级性物业管理和基础性物业管理两种管理模式。”

“那么，这种由开发商指派物业公司的管理模式是否合乎规定？对小区业主有哪些影响？”记者问。

王科长说：“物业管理分为受开发商委托和业委会选聘两种形式。由开发商直接指定物业公司来管理小区无论是从目前还是长远来看，都是弊大于利的，因为开发商指派或者组建的物业公司往往在管理责任上分不清，一旦业主和物业公司发生纠纷，物业公司往往会推卸责任，不利于业主的维权。但在小区建成初期，由开发商指派的物业公司在前期物业管理中能够得到开发商的资金支持，维持物业公司的正常运转。不管怎么说，按照有关规定，小区业主入住率超过50%以后，物业公司就应该由业委会重新公开择优选聘。毕竟开发商主要以房屋开发为主，项目竣工以后，开发商为了好卖房，可能会承诺购房者免交1-3年的物业管理费或者以优惠物业费的形式进行房屋促销，但这种情况只是阶段性的，不会持续很久。”

我市物业管理存在诸多问题

关于我市在小区物业管理上存在的问题，王科长总结了五点：一是社会对物业管理意识有待于提高，许多老住户总觉得物业公司应该提供免费服务，这是一个错误的观念，主要是意识观念转变不到位。一是有些物业公司管理水平不高，物业管理相对滞后，明显落后于目前快速发展的房地产开发与销售，形成建设与管理脱节的局面；二是传统管理体制的存在以及多头并管现象的存在，形成各部门分块割据，各自为政的局面，没有在小区范围内形成资源共享、统一管理的局面，严重影响到小区物业管理的正常开展；三是封闭格局尚未打破，物业管理行业没有实现有效的市场竞争，传统管理机制的存在和准开发准管理的局面，使业主缺乏对物业管理公司的选择权，物业管理单位缺少内在动力和外在压力，服务意识不强；四是小区物业管理的业务范围窄，经费来源匮乏，这样就制约了小区物业管理的正常运转和管理单位的自我发展；五是物业管理法规不健全，缺乏对物业管理的有效制约机制，造成管理上的困难：一方面，缺少对物业管理单位的约束，服务层次不到位；另一方面，物业管理单位的法律地位得不到保障，管理很难收到好的成效。

“像市区的华茂小区、辛庄街和凤凰台等建成较早的旧居民区，因为历史原因建设配套设施不完善，形成敞开式小区，管理起来非常困难，物业公司也只能提供卫生保洁、小区绿化等基础性服务，这类小区的治安很难得到保障。这类小区虽然物业费低，但很难收上来。反倒是一些高档社区虽然物业费相对较高，但收费相对容易。”

能正常发挥作用的业委会数量不足20%

那么，面对物业公司存在的诸多问题，作为代表小区广大业主利益的业委会是否真的发挥了其应有的作用呢？

王科长介绍，目前，我市比较健全的、能够发挥正常作用的小区业委会所占比例很少，不足百分之二十，多数形同虚设，业委会普遍存在组建难、运作难、要想发挥作用更难的问题。业委会的成员都是义务服务，很容易产生有责无权、没报酬、得罪人等情况，所以大家参与的积极性普遍不高，好多选出来的业委会发挥不了多大作用也就不足为奇了。针对这一问题，2006年，我市以烟政发129号文件首次出台《烟台市人民政府关于加强社区物业管理工作的意见》，意见中明确了几个关键的政策规范，要求住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐人选，主任可由社区居委会成员担任；在业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。

“按照这种形式，不仅可以把业主委员会的工作全面开展起来，实现物业管理与社区管理的有机结合，而且能够保持其相对稳定运行，做到居民的事情有人管，发生纠纷能够就近及时解决。”王科长说

山东出台新条例给物业戴“紧箍”

采访中记者发现，物业公司和业主委员会存在的问题带有一定的普遍性。对此，王科长表示，健全和完善物业管理制度需要一个过程，“作为城市管理的一部分，今后，我们将加大对物业管理工作的重视和支持，把小区物业管理提高到城市管理的重要位置，明确物业管理行业主管部门的职能，明确相关管理部门的责、权、利关系。同时，作为主管部门，房管部门将会切实履行好管理职责，加大对相关物业管理部门的协调力度，形成物业管理中的统一步调；加大对物业管理的监督、督查力度，促使物业管理企业提供质价相称的服务；加大宣传力度，让广大居民熟悉物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理。引入竞争机制，发展规模经营，培育健康有序的物业管理市场。”

据了解，在近期出台的《山东省物业管理条例(征求意见稿)》中，针对配套公共建筑不健全、建设单位遗留问题及物业服务差强人意等情况，条例中都做了详细规定。山东省人大已将其列入2008年地方立法确保计划中。条例中有几条非常引人瞩目。

一条规定，不称职的物业服务企业最高可被罚20万元，具体规定是：物业服务企业将全部物业管理一并委托给他人管理的，降低资质等级，处以10万元以上20万元以下罚款，情节严重的吊销资质证书；聘用未取得物业管理职业资格证书的人员管理项目的，处以5万元以上20万元以下的罚款。受到所属行业自律组织公开谴责的物业服务企业，两年内不得参加物业管理招标投标，业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。

还有一条规定，建设单位私选物业公司最高罚10万元，具体规定规定是：建设单位未通过招投标的方式或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业且逾期不改的，将处10万元以下罚款。此外，未依法缴纳质量保证金的，可处10万元以上，30万元以下的罚款。

条例还规定，建设单位应协助购房者与相关专业经营单位签订供水、供气、供电、供暖等服务合同；专业经营单位委托物业服务企业代收的费用，应当与物业服务企业签订协议。建设单位应当按照约定的保修期限、范围，承担住宅物业的保修责任。

相关链接：

物业管理：是业主委员会代表业主通过选聘物业管理企业，由业主委员会与物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地，进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。

业主委员会：就是维护业主基于共同财产关系而形成的共同利益的自治组织。