近日，北京市昌平区流星花园小区的业主正与物业进行一场关于小区地下人防之争。

据了解，北京市许多小区存在物业将地下人防改造成仓库、出租房、小旅馆进行出租的现象。并且许多业主针对人防工程所有权的问题在社集网提问。

社集网物业管理论坛展开人防话题讨论，希望广大业主提出所在小区的情况，我们将邀请专家解答相关问题。

【提示一】
　　物业小区人防工程的法律属性
　　由于《物权法》的缺位，当前我国对于人防工程的权属问题并没有专门的立法。相关的规定散落在与人防工程有关的法律、地方性法规和地方政府规章中。以广州市为例，目前，适用于广州市的规范人防工程建设与管理的法律、法规、规章主要有《中华人民共和国人民防空法》、《广东省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》、建设部《城市地下空间开发利用管理规定》以及《广州市人民防空管理办法》。这些立法大多涉及到人防工程的法律属性问题，如１９９７年１月１日起施行的《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款、第二十六条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。
　　１９９７年１２月１日起施行的建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条、第二十九条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。平战结合的地下工程，平时由建设或使用单位进行管理，并应保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。
　　２００３年４月１日起施行的《广州市人民防空管理办法》则明确规定了民用建筑必须建设人防工程作为配套设施，该规章第十九条规定，城市新建、扩建或者改建的住宅、旅馆、商店、教学楼和办公、科研、医疗用房等民用建筑，必须按相关标准同步修建防空地下室；配套建设的防空地下室，应当与主体工程同步配套建设，所需资金，纳入建设项目投资计划。改建、扩建的民用建筑，如无建设用地同步修建防空地下室的，经市人民防空主管部门审查后，可另行安排易地补建。同时，规章第三十三条、第三十四条规定，人民防空工程和设施在符合城市规划前提下，可以开发利用。鼓励单位和个人按照平战结合、有偿使用的原则，在平时用于经营活动。但按规定不能开发利用的人民防空工程和设施除外；人民防空工程平时使用实行使用证制度。工程使用单位应当向工程所在地的区、县级市人民防空主管部门提交相关资料，办理备案登记。
　　从这些法律、法规和规章的规定可以看出，物业小区作为民用建筑，其人防工程是公建配套设施，而且遵循“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则。即人防工程的权属属于投资者所有，所有者可以将人防工程依法进行转让、租赁。但人防工程在使用上受到一定限制，即实行许可证制度，且在战时由人民防空指挥机构统一调度、无偿使用，任何单位和个人必须无条件服从，不得阻挠和干涉。明确这一点，对于我们继续探讨物业小区人防工程权属的具体归属是十分重要的。
　　
　　【提示二】
　　物业小区人防工程权属的具体归属

　　按照“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，在物业小区出售之前，物业小区人防工程的权属属于物业小区开发商，是毫无疑问的。但在小区已经出售并交付给业主使用后，人防工程是属于开发商所有还是属于全体业主所有，则存在争议。有的业主认为，既然人防工程是小区的公建配套设施，其权属当然应该是小区全体业主所有。有的开发商认为，开发商出售的只是每一套独立的房屋，在商品房买卖合同中也没有约定包括人防工程在内的公建配套设施提供给业主使用，因此应该属于开发商所有。这些观点都有失偏颇。首先，并不是所有公建配套设施都象楼梯、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用。有的公建配套设施是相对独立的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有特性，在空间上能够个别地、单独地存在，其权属也可以独立的存在。如小区范围内建设的学校，虽属公建配套设施，但其权属由开发商依约定移交教育部门。其次，与学校一样，作为公建配套的人防工程也是一种特定的、独立的物，但即使开发商没有在合同中约定将独立存在的建筑物归所有业主共同所有，这些建筑物也不是当然的归属开发商。
　　对于人防工程的具体归属，笔者认为，还是应当遵循

流星花园小区人防最近情况
业主胜利
http://www.sojiji.com/bbs/1010034113~-1~1768/149226_149226.htm