主持人：各位尊敬的来宾，女士们、先生们，下午好！欢迎大家参加搜房网举办的2008第三届中国商业地产&写字楼年会。近年来商务物业成为新生力量，在全国各大城市突飞猛进的发展。业界人士一致公认，2008是商业无业的年。探索商业物业在新经济格局下的投资发展之路，搜房网举办第三届中国商业地产及写字楼年会。力求给中国商业物业的开发商、投资者搭建这样的平台，共同探讨商业物业的发展以及投资价值。
    下面请让我荣幸地为大家介绍今天到场的嘉宾，他们是：搜房控股首席运营官刘坚先生；中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路先生；中国社会科学院金融研究中心易宪容博士；复旦大学房地产研究中心主任华伟先生；上海科学院研究院朱连庆先生，仲量联行亚太区董事陈立民先生；中原地产上海公司总经理谭百强先生；搜房控股上海公司总经理杨雯婷女士。还有各主流媒体的代表，欢迎你们！
    搜房网作为领跑全球的华人房地产门户网站，业务涵盖新房、二手房、别墅、装饰装修等行业。下面有请搜房控股首席运营官刘坚先生为本次年会致词！

刘坚：各位嘉宾，朋友们下午好！今天我们在座的会场可以说是高朋满座，我看了一下，来自我们学界，我们政界，来自我们产业界和金融界的我们的精英济济一堂。在此我代表搜房网欢迎大家的到来！
    大家知道商业地产是房地产领域一个非常特殊，也是非常专业的组成部分。大家知道商业地产之所以不一样，因为它涵盖了两个方面，一个是地产，一个是商业。我们可以说它有非常独特的运营和发展的规律。那么搜房网为此专门开辟了写字楼网和商铺网两个频道，同时我们今天在这里我们和贸促会，房地产促进会，中国指数研究院共同来举办中国商业地产和写字楼年会。我们今天这场年会已经举办了第三届了，可以说每一届都有很多的真知灼见。在每一界会上都会献出一批商业地产的精英。最后在这里预祝我们第三届商业地产和写字楼年会圆满成功。谢谢大家！

主持人：感谢刘总的精彩发言。城市与发展，让我们认识到商业网点的重要性，中国商业网点又将有怎样的发展。下面有请中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路先生演讲。

荀培路：尊敬的搜房网首席运营官刘坚先生，各位嘉宾，新闻界的朋友们，下午好！有中国贸促会、建设行业分会，房地产促进会，中国指数研究院，搜房网共同举办的第三届商业地产和写字楼年会，今天隆重举行了。首先我代表中国城市商业网点建设管理联合会表示热烈的祝贺！
    主办单位请我在致词中讲一下中国商业地产发展的现状和趋势，也就是和致词合并了。应该说大家都知道，这两年住宅地产国家调控的力度是非常大的。商业地产我们协会分析了以后呢，没有看到这方面的政治出台。总体上来分析，应该说体制是很好的。我想今天借这个机会简单地从五个方面进行论述。一个，对市场的总体判断。总结去年的商业地产市场和今年的预测，总体判断是，由于我国的城市建设与市场规模的不断扩大，消费需求恢复性发展与提前释放，消费结构与商品结构同时升级，区域发展与业态发展需求巨大，商业地产价值低估与人民币升值并存，特别是未来数年经济前景向好，使我国成为了世界上最具潜力的消费市场。还有，国家的商业网点规划管理条例正在立法过程中，在上位法缺失的情况下，因有商业网点布点优先原则，为了抢时间，出现了我国商业网点建设爆发性增长。这里面的主要内容，北京一个杂志曾经在封面上引用了。我们认为，这是我们协会对整个的形势判断。应该说里面每一句话都可以写一篇文章，包括我，我们协会都写过不少文章，在上面。这是我们对形势的总体判断。
    第二个，促进商业地产又好又快发展的四个利好因素，第一个利好因素是，商业的市场形势很好。去年中央经济工作会议指数，国民经济依然保持较快增长，居民收入不断提高。全年的消费品零售总额是89210亿元，比上一年增长16.8%，原来预计13%到14%，现在是16.8%。消费是自身一个国家经济发展的主要方面，因此，从商业来说扩大内需是我们的主要工作。总的商业形势应该说是很好的，当然了就带动了商业形势。二，北京奥运，上海世博促进了商业网点建设的国际化进程。国际省会多为承办城市，以及他们的国家带来的一个重要的发展机遇。2008年北京奥运会和2010年上海世博会，北京和上海以奥运和世博要求，把特色商业街，大型商业设施列入了工作重点。大的我不讲，简单举例就是商业街的改造，包括北京、上海，包括广州，就是店装的改造发生了很大的变化，因此我们协会搞了现场会，参观了上海街，这是我在上海照的一张照片。
    第三，城市发展，特别是城市交通的发展，推动了商业地产快速发展。你看这个是北京的商业布局，大致上照了一下，原来是延长安街的，这个中轴线是延长安街的，原来是品质性的发展。因为受中轴线的影响以后，王府井其他品质性的，三环起来了随着三环发展，四环起来了随着四环发展，这是一个布局。现在和地铁枢纽结合起来，形成了新的商圈。比如说上海的网点布局，原来是南京路垂直的是四川路，是南北走向的，和南京路垂直，最后连着西藏路，最后淮海路，加上人民广场，也是一点。后来内环线起来了，中环线起来了，南北环线一起来，最后地铁也起来，形成了快速发展。如果是开发商，尽量把你的网点布局在基点上，这个项目还是不错的。
    第四个是政府推动，为了改变城市面貌提升档次，各级政府在城市建设的注入项目中，都把商业城市列为城市的规划重点。其目的是提高城市形象和品位，扩大就业和税收，促进地方经济。因此制定了不少政策，努力使他的城市做到城市使生活更美好，商业使城市更精彩。这是我们分析的四个利好因素。不一定对，和大家一起商榷一下。第三，从城市商业网点布局发展看趋势，看今后的市场。从城市商业网点布局和发展里看，把专业市场和特色商业街作为规划的重点建设。我们的重点工作就是搞城市的商业网点布局，我们讲的商业地理，主要是看布局，从布局来分析。第一个市级商业中心，市级商业中心取得了很大的进步。第二个，上海的外滩南京路，北京的王府井商店商店结构升级很明显。第二个就是专业市场和特色街，据调查，依托产业集群的专业市场和特色街效益都比较好。近些年来创业地产已经崛起，因为创业地产在上海开的话，大家注意一下专业地产这一块，这是我到欧洲去在英国拍的，我们认为是创业地产。这个是日本的啤酒厂改造的商业项目。这个是“1933”老厂房，也是上的一个专业项目。比如说还有北京的“798”艺术园区等等，关闭多年的老厂房通过创意产业的包装，创意商业不但实现了巨额的地产价值升值，而且保留了城市历史。我看过了以后，我觉得它是化腐朽为升级。据说到2010年要占上海GDP的10%以上，所以我们搞商业地产也重视这方面。第三个，就是数据商业，数据商业关系到便民利民为民，因此商务部把它视为民生的大问题，抓的很紧。也作为政府为民办实事的部门，因此发展很快。由于特殊原因，加上早期开发住宅时，开发规划活动造成了欠帐太多，现在还帐的速度虽然很快，欠帐短期内还是没有还清，所以老百姓生活还是感到不方便。这是老厂房，那次我去看的时候搞了一个活动，里面有凤凰台的在里面演讲，就照了一张照片。我建议大家看梅川路，里面的动向走的非常好。是我走了那么多城市，看的动向最好的。这是社区专业。
    然后讲一讲区级商业中心，这个建设同样影响了整个城市的密集程度及在我国城市发展中，不少城市出现了卫星城和新城，楼盘的层面开发形成了大型社区，加上小城镇的建设，这就带来两个问题，第一个是如何商业配套。二是具备了人口之村，而没有区域商业中心。最近我们协会跑了不少城市，也看了一些大盘。我们认为区级商业中心的发展时期已经来临，区域的购物中心是区级商业中心和社区商业比较理想的商业配套。因此，区域型的购物中心发展的时机已经来临，我国的商业网点布局更加和谐了。从这势态分析，总体来区中心已经过热了，在其他方面来说有很大的发展空间，而且政府现在在大力抓了。第四个问题，并购和整合，将会深层次地影响到商业地产开发。除了吸引个人投资者以外，境内外有实力的战略投资者，他们的视野从增量到存量，一线城市到二三线城市，关注的项目是整体的升值，长远的升值。因此，我们有一句话就是现在是渠道为王，资金为王。当然我不同意用王的话，但是我还没有找到合适的词，但是大家注意现在确实形成了渠道为王，资金为王。这里第一个讲一，资本有实力的企业出手并购，他们通过并购的途径获得了优质的商业物业，虽然价位较高，但是不必要承担开发风险。二，商业行业内部的商业品牌企业整合。品牌商业企业在行业内的整合案例不断发生，为了满足消费者需求的个性化，市场气氛明显，发展迅速，特别是品牌商家连锁发展和分店的开设，规划效应大大降低了成本。第三，地产加商业的单一模式的改变。过去都是住宅地产商转到商业地产了，那时候是地产转商业，现在单一模式发生了非常大的变化。现在不少商家，国美、世贸还选择了商业地产的模式，加上其他行业加商业地产。应该说其他行业搞商业地产的应该说占总数的比例，这个量非常大，去年我到山东，莱芜商场搞了商业地产，而且他们的资金实力非常大，他们的楼盘商业项目也非常大。所以改变了地产加商业的单一模式，他们通过地产开发为自己提供了网点铺面，降低了租金上涨的压力。同时提高企业的营运，有的中国地产开发分散了主题风险。第四，市场集中度提高了，组织化程度提升。数据显示，我国排名前一百家的零售企业，他的综合发展速度都快于整个零售业的发展速度。市场各方面相当的明显，商业的发展将越来越精，从而加快了商业的成长速度。由此可见，随着商业地产开发的加快，带动了更多的两手品牌的专业商家及加盟整合，造成了市场集中度提高，组织化程度提升了。我希望大家注意一下这个整合给行业带来的变化是非常大的，引起深层次的变化。
    第五我简单讲一下存在的问题。一个是结构矛盾仍然严重，比如说结构矛盾，东西部地区，比如说一线城市和二线城市，都存在着结构性的矛盾。这是从大的方面来看。第二个，从商业地产项目来看，主要是规划定位问题。因为我们看了不少项目以后，在规划定位上确实一些问题。第三个是产权式商铺销售和返租确实存在一些问题。这些问题的存在虽然有的地方比较严重，但是总体上不影响整个商业地产大的形势。因此我们认为商业地产总的形势是好的。
    我简单地介绍一下行业情况，不对的地方请大家批评指正。谢谢大家！

主持人：下面我们有请中国社会科学院金融研究中心易宪容博士为我们做演讲。他演讲的主题是宏观经济形式下的中国商业地产发展机遇与挑战。大家欢迎！

易宪容：大家下午好！十分高兴跟大家一起来讨论当前的房地产问题。中国当前的经济形势在美国次贷危机之后，在中国的雪灾之后，在中国的宏观经济紧缩之后发生了变化没有。其实我有一个基本判断，如果中国的房地产市场，他的整个投入，他的资金的进入没有减少，房地产市场的快速发展的情况下，整个经济发展的格局没有改变。我记得在2月份的时候，有很多人就提出来，希望中国的雪灾，还有美国的次贷危机之后中国的经济面临很大的危险，面临出现可能出现的经济的下调。但是，我刚才就说，因为房地产市场尽管，我们的政策发生了很大的变化，尽管我们的房地产市场有些区域性的地方出现了一些价格的调整。但是，房地产市场的整个城市化进程没有改变。因此中国的经济发展来讲，在短时间内没有变化。
    举几个数据，第一个来讲，房地产开发资金近年来讲达到了5400多亿，他们是房地产整个开发投资已经开始从沿海一线城市向二线城市、三线城市快速转移。比如说，1到2月份房地产开发调整，在东西部地区增长速度都达到了40%以上。第二个数据就是，我们房地产资金的流入，最近大家可能一直在说，哎呀，随着宏观经济的调整，带来了我们紧缩的货币政策。我们房地产市场资金的流入越来越少，有人就说，我们房地产市场现在是地多钱少。其实实际情况并不如此，1到2月份，我们房地产流入的资金不仅仅没有减少，反而快速地增长。1月份的时候个人住房消费信贷减少了跟1000亿，既然大量的资金流入房地产市场，既然我们房地产的开发增长速度这么快，也就是说我们房地产仍然是一个相当繁荣的市场。那么为什么我们的一些企业，我们的一些国内企业感觉到目前的资金紧张，这里有几下几个方面原因。第一个方面原因，就是我们去年的一些政策发生了根本性的变化。比如说我们去年的64号文件和39号令，对土地出让金做了一些规定，他的规定是说你购买土地，土地出让金可以分期付款，但不可能分期获得土地证。第二个来讲，我们的39号文件，它对房地产预售来讲，要求封底。还有一个原因，房地产资金来讲，我们的房地产市场早几年重点在沿海的一线城市，在早几年我们的房地产开发，房地产资金占有整个资金的比重70%以上。所以每家房地产开发商资金可能比以前少一点。
    第四个原因就是，提到我们政府的政策的一些改进，就是从紧的货币政策，那么我们开发商资金的支持门槛提高了。对那些比较好的企业资金可能没有问题，但一些项目比较差，我们的企业组织比较差的可能租金也变得比较少。总体来看，房地产市场的资金来讲，在第一季度并没有减少，而是增加，增加的速度而且很快。那么在这样的情况下，我们来讲商业地产。大家应该看得到，中国的经济，这一轮经济的快速增长，它的动力在哪里。其实它的动力就是我们房地产市场的快速发展，就是我们城市化进程的快速发展，这是我们整个经济发展的动力。那么尽管我们去年房地产政策，房地产经营模式，还有中国的货币政策等等都发生了很大的变化，但是房地产持续的发展，我认为这个态势并没有改变。只不过改变了我们以前房地产的经营模式，改变了我们房地产产品的结构，比如说以中低端产品为主导。那么这样的基本态势没有改变的情况下，我们中国的房地产市场仍然是一个有相当潜力，而且潜力越来越大的市场。这就跟我们的商家地产密切相关。
    因为我可能比较关注一个小小的问题，比如说我住的附近，是家乐福商业圈，它是去年开张的。家乐福开张之后，它的繁荣程度没有想象的这么繁荣。你如果去晚了，你的车没地方停，这是它的一个落点，也是证明它的繁荣。那么家乐福为什么短时间内这么繁荣，其实最根本的一条，跟我们住宅市场有关系。因为在家乐福附近有一个住宅市场。家乐福出来以后，由于产品的竞争优势，还有服务的模式来讲，吸引了大量附近的居民。大家可能注意到了，最近由于西藏的问题，中国跟法国发生了一系列摩擦，很多人就说，哎呀，我们要拒绝买家乐福的产品。但是家乐福的市场越是生意旺盛，怎么样呢？家乐福推出一个什么方式？它的价格压，同样的东西他就比你便宜10%。这样的东西就想到我们最近中国在商业地产的发展，中国商业地产来讲，我可以说的是，吸引我们中国城市化进程仍然是我们房地产市场最有潜力的方面。为什么这样说呢？最近麦肯锡对我们中国做了评估，他评估什么概念呢？说如果中国的城市化进程能够80%，也就是说中国80%的人口都进来我们城市的时候，那么我们中国有多少个深圳这样的城市，大家想一想，三百个，三百个深圳这样大的城市。
    那么三百个这样的城市，大家想一想，我们的商业网点，我们的商业地产在整个城市中的比重有多高。所以中国城市化的进程，一定会持续高速地发展。而这个发展首先是我们的住宅产业，主要是我们这个住宅市场发展，通过住宅市场来带动，让我们的人流聚集，让我们的物流畅通，让我们信息流快速流动。而只有这样的时机，这样的条件，加上我们最近一系列城市交通的快速发展，我们城市未来的商业地产来讲，一个个商业城，在短期内都会陆陆续续地出现。你想想看，几十万人口集聚在边上，然后提供给他们比较好的商业网点，商业空间。他们自然而然会进到这里。当然我们商业地产跟住宅行业有很大的差别，你如何给商业地产定位。第二，你定位以后如何来吸引企业进来。第三，如何为这些进来的企业提供好的服务。因为商业地产跟我们的住宅市场不同，住宅市场一次性交易，卖掉了你就无所谓了。而商业地产要让你这个产品，让你真正升值，你就是一个持续恒久服务的过程。
    所以我想中国的商业地产，中国经济的发展成为我们整个房地产市场最重要和最有潜力。大家一定要把握这个商机。我一直在强调一个概念，我说中国经济的持续稳定发展，在未来几十年，比如三十年，这是不可改变的东西。我曾经假定一个，就是说除非发生战争，就是台湾和中国打起来，但是这种可能性几乎没有，客户等于零。那么未来中国经济为什么能够持续稳定发展商业，就在于中国房地产市场的快速发展，就在于我们城市化的进程，让我们十几亿人口聚集到城市，这个趋势谁也不可改变。而现在这种趋势，这种发展正在加速度，因为随着我们中国金融市场的快速发展，快速繁荣，为这种发展提供了一系列好的条件。
    由于时间关系，我只能简单地跟大家讨论一点自己的想法。谢谢大家！

主持人：感谢易宪容先生的精彩发言。接下来我们有请复旦大学房地产研究中心主任华伟先生为我们做主题演讲。

华伟：各位朋友，非常高兴能够继续和大家分享我们的研究心得和我们的市场判断。主持人给了我一个非常专业的题目，我想我们用一个最通俗的方式，把我们最高深的研究，用最可能短的语言和大家共享我们的探讨。
    商业地产是房地产的一个有机组成部分，在前几年的调控过程中，为了稳定房价，我们的商业地产在很多政策性的影响上，应该说住房感冒，商业地产，它也吃了药。但吃药并不一定是坏事，它可以预防进一步的病症，最终为进一步的发展提供一个比较好的新的起点。经过我们几年来的调控，我们的思路已经日趋明确，主要依靠市场手段，在市场失灵的地方，政府该出手时就出手。但是除了中低收入的住房保障以外，我们绝大部分的住房要通过市场的方法进行配置。房地产业不管你承不承认，在工业化和城市化高峰期的中国大陆过去、现在、将来必然是中国经济和社会进一步发展的支柱产业。
    在这样一个大的环境下面，我们商业地产的开发迎来了新的黎明。这个春天有点冷，但是这个黎明却并不静悄悄。经历了我们这么多年来关于房地产市场从泡沫、暴力、封盘、降价、拐点等各种各样用学术的名词，但实际上进行的是娱乐化的新闻包装的这样一些一石激起千层浪。经过三年多的宏观调控的洗礼，我们房地产市场一浪高过一浪，一波强过一波。中国的发展从宏观上给我们更大的信心，我们看到的现实是我们商业地产从我们整个房地产市场脱颖而出。以前是我们房地产行业的春秋时代，谁有关系，谁有资源，谁有资金都可以来开发房地产。不管你专业不专业，只要开发了就专业。今天转向了战国时代，我们宏观调控给我们房地产行业，通过住房保障确定了稳定社会的传导机制，避免了影响社会稳定的这个风险。我们通过中央银行和国六条国八条一代的重生，自有资金不低于45%，在这样的情况下我们的银行在符合条件的情况下，把钱借给我们开发商，也基本上可以  高枕无忧。
    如果说中国的发展还有一丝遗憾的话，中国房地产的金融相对于国际上的中等水平大大的滞后。钱变成房子很容易，但是房子变成钱不容易。上海一日之间可以有一百幢写字楼挂牌出让，但是很难在半年一年之内卖光。所以我们中国的房市可以适当地敞开胸怀，吸引外资，进入这个市场。相比其他国际热钱，两个特征，一个是闲，一个是快。多余的能够快进快出的钱才是热钱。在这样的背景下我们的开发商资金的门槛提高的，运作的技能要求大了，我们整个商业物业随着人民生活水平的提高，它的消费程度，消费理念也提升了。光有面积是不够的，光有营业额也是不够的，你有服务没微笑，有微笑没温暖，有温暖缺品牌，有品牌缺品味，都不能够让我们的消费者感到发自内心的满足。所以我们的商业地产迎来了新的开发阶段，不是谁都能够开发它的。投资中国的商业地产，投资价值就迎来前所未有的迸发。我们且不谈经济稳定的增长，我们人民币兑美元的增值，真正的市场容量按照真实的数据计算的话，算上中国大陆，我们的CPI，我们的通货膨胀比美国高的多，再加上我们人民币兑美元的升值，只有进入中国市场，进入中国大陆在我们城市化的高峰期选择合理的地段，选择合适的规模，通过投资中国的商业物业，才能获得未来分享中国成长的机会。在这个基础上，我们中国的国内也面临着生产过剩，资产的需求相对旺盛的另外一个格局。我们中国大陆，绝大多数商品处于过剩状态，我们中国的出口商品绝大多数也是产能过剩，在这个时候继续在生产领域增加投资，很难获得稳定的回报。所以大量的国内资本，也从传统的低门槛，低效益的高饱和的市场转向了新兴的资产领域。对投资商，对中国大陆的商业物业感兴趣的资本从量上充分，从成长性上更加充分。
    那么想为中国的老百姓提供商品，获得利润，获得发展的商品和服务的提供者难道少了吗？也没少。随着收入的增长，人口的增长，人均购买力的增加，我们的商业业态在不断地升值。传统的百货商场让位于我们的大卖场，我们走进了精品的专业店，从传统的业态到整个街区的制造，从小区的背靠的便利店式的商店到组团式的互补的商业服务，带有现代商业组团的消费业态，以及以上海、北京、天津整个城市的CBD，CLD为物理支撑的顶级品牌都进入了我们的视野。我们越来越认识到想发觉物业的价值，必须引进一流的营运商，想开发一流的物业，必须引进一流的开发商，光有资本是不够的，光有技术是不够的，光有经验也是不够的。任何一个团队，一个团体都不可能进所有这一切，任何一个有优势的永远也不可能永远领先的团队。所以市场化进入了专业分工的时代，我们的开发团队更加仔细地研究我们的运营团队。而我们中国的人口规模，人口密度造成了商业物业在中国大陆选址的国际规律，一再被我们挑战。商业物业的价值在于稳定增长的现金流和现金流地区，怎么样吸引更大的客流量，怎么样提高单位、客户的消费能力，才是支撑我们单位面积商业物业租金日增月涨，所以商业物业的成长离不开我们城市化的大背景，更离不开我们区域人口和消费力的坚强支撑。
    我们非常认同在投资、开发、营运三分离的背景下，我们的开发策略也做了调整。并不是每一个商业物业的开发商都要像万达一样绑住一个沃尔玛，然后在散户上面获得正确的利润。在我们三千美元的消费水平下，当我们的人均消费水平提到一万以后，我们并不需要在熙攘的人群中找到自我的价值。越是专业分工细致的商业物业，并不追求人流量的绝对扩大，而追求细分市场，客户心理上的绝对满足和他购买力胜于价值的最大的发觉。 所以我们必然走向一个人流崇拜到一个个体崇拜，到一个对消费者最终尊重他的选择和价值体验，体验是消费，在消费中体验，在体验中消费，通过消费获得满足，通过满足来为我们的商业物业创造持续增长的单位面积的租金来提升市场价值。
    最后补充一句，商业物业我认为发展机遇现在可以和我们住宅物业并驾齐驱。在中国成本推进，在整个流动性过剩需求拉动的背景下面，我们整个股市的投资功能越来越趋于短期化。我们强烈地呼吁，加强我们的金融创新，我们不一定要靠美元来成为我们中国的商业物业的投资主力，我们中国的老百姓完全可以通过购买我们中国自己的商业物业来分享我们自己经济增长的成果，既可以分流我们过剩的购买力，又可以把我们的需求从房地产的住宅领域分流到非住宅领域，从住宅领域的高端分流到非高端，从我们的消费领域分流到我们的生产领域，只有在这样一个背景下，才能既认可流动性过剩日趋严重的现状，又不给我们房地产市场稳定住房价格的战略要求添乱子，反过来可以通过合理的分流住房市场需求，在我们商业物业的领域里面为资本，为国民，为大家，为每一个关心中国热爱商业物业，希望共享发展成果的朋友提供一个新的选择空间。谢谢各位！

主持人：感谢华伟先生的精彩发言。下面我们有请中国商用物业研究中心总经理钟宇先生为我们做主题演讲。大家欢迎！

钟宇：刚才我们的荀培路会长和易博士和华主任，从理论和宏观方面给大家做了一个全面的，对商业地产的发展态势的总结。我想主要从数据方面跟大家探讨一下从07年到08年整个中国的这种商用物业，我这可能是包括写字楼和商业。因为作为中国指数研究院，以及我们中国商用物业研究中心实际上在这一年里面，对北京、上海的一千多个写字楼进行了长达一年多的跟踪，然后我们跟搜房网也在筹划着百城商业版图的规划，把我们城市的商业囊括在我们的体系里面。请大家稍微关注一下，因为比较枯燥，数字比较多，来谈一谈我们07到08整个中国商业物业发展的态势。
    因为从07年我们回顾一下，可能有这么几个词可以跟大家分享一下。一个是经济的发展带动了供需两旺，还有宏观环境引发了市场的聚焦。聚焦就在我们的商用物业，这个商用物业包括了写字楼和商业地产。待会儿我会从写字楼和商业地产简单跟得到阐述一下。
    为什么说经济发展带来了供需两旺，一个我们知道去年我们的GDP大家以后了2446619亿元，比去年增长了11%。已经连续五年以双位数的增长了。还有就是我们的零售总额也达到了近9万亿元，同比增长了近17个点。而我们居民的收入也达到了13786，也是增长了12%。增长我们就看对我们的商业物业带来了什么样的需且。去年我们的写字楼新开工面积，我们的统计有2136.57万平方米，而竣工是1511.34万，同比都增长了，但销售也达到了1454.19万，这个销售增长比较快，达到了18.1%，也就是说这个需求在去年里面达到了比较旺盛的阶段。我们来看商业营业勇芳，新开工和竣工面积分别都增长了6，但是我们的竣工实际上是下滑的销售增长了5%，所以说这个给人感觉供需两旺，从整个态势来说。还有一个经济发展，从整个大的宏观环境来说，确实也引发了对于我们国内商用物业市场的聚焦。首先我们知道从06年起我们的外资，我们大量的资本进入中国，在前两年主要是住宅，但从06年我们看到了很多资金大的收购都是在写字楼商业里面发生。为什么呢？因为我们说从整个大的国际环境上说，中国确实已经是世界焦点了，是整个国际社会最大的增长，连续五年双位数，这可能也是前无古人了。从我们内部来说宏观，一个是我们在整个的金融产业升级方面，以现代服务业第三产业得到了非常迅猛的发展。另外一个，刚才我们的前面几位老师也都提到了，确实城市化的进程大大地加快了，使我们的商用办公市场得到了一种释放。
    而另外一块，在接下来的未来三年里面，实际上在我国有比较重大的事件，一个是今年的奥运会，10年的世博，实际上还有广州的奥运会，都是集中在国内三个最主要的城市里面。这种大的事件给城市带来的发展也会给我们的商用物业产生很大的发展。还有金融，大家都知道人民币升值到6了，所以我们这个07年来看，投资是怎么样的。写字楼的投资额就达到了1036.95亿元，同比增长了11.7%，我们的商业用房达到了2775，都是双位数的增长。
    我们讲一下08年，08年从我们对于整个市场的判断，可能第一点，应该是机遇挑战。我们知道我们的经济持续发展，内外需求动力不改，大家可能对我们今年的GDP增长预期可能会有一些下调。但是高速增长的态势，大家都没有改变的。这里面就会体现一个是国内的金融机构，还有就是大型的需求入住。外资企业进入中国步伐并没有放慢，仅去年，07年我们知道外资在上海企业注册的数量实际上就比去年也是增加了近20%，他只要注册必然就要寻找办公地点。包括我昨天在跟大家都很清楚的，中国接下来有一个大飞机的计划，大飞机最近在筹划，第一件事他们就打算在上海买一个办公楼。这里面我们知道，这个需求是非常非常大的。实际上市场现状就是说，我们今年竣工的，实际上07年还在建的，开始预售的市场里面在浦东预售情况非常非常好。就是说还没建好，可能50%已经被预售了。当然我说的，对于我们商业来说，在我们国际环境很严峻的情况下，为什么国家鼓励要扩大内需，来拉动内需，那么内需就会对我们的消费带来利好，对我们的商业整体也会利好。
    同时对我们企业来说，这几年从地产也好，从企业的发展来说，对于资产的配置里面来说，如何选配一些可持续发展。为什么还有一些挑战呢？我想可能还是一些宏观调控方面，一是宏观调控的影响，信贷紧缩，开发遇到一些压力，消费也受到抑制。还有一个就是供应链的集中上市。一个是07年，我刚刚看到开竣工数字，开工很多，但是竣工比较少。实际上我们北京、上海，甚至深圳在08年里面都会成为写字楼供应的高峰年。同时在08年里面还有一个资本和运营考验市场，因为毕竟我们做商用物业是大投入，长收益。这个对于我们开发商的企业是一个考验。同时专业化和经营也需要运营的能力，而实际上我们现有国内企业，或者服务机构，坦率地说，能够全面去整合这样资源的可能还比较少。对于我们开发商直接介入这一块，确实如何运营是一个考验。
    同时区域的转移，产品的提升，区域转移从整个的商业物业来说，实际上是从核心城市逐步向一线城市，再向二线、三线城市转移，在北京和上海相对比较饱和。我们大量的资金，我们企业逐步是在一线城市转移，包括二线、三线在寻找一些非常好的机会。从产品来上，我觉得有几个绿色环保，因为都在倡导这个。还有生态商务，在商业里面越来越强调如何让消费者这种体验感觉非常好。有资源
    最后一点，可能在08年特征，并购和整合。确实我们的境外热钱还在看着我们，实际上第一季度有一个不完全统计，第一季度进入国内热钱接近1000个亿，比去年的全年基本上都差不多了。所以这也是很大的，国外的钱依然看中国市场，这里面可能，因为我们的住宅市场受到了调控。他们的关注点就在商用物业这块。另外一个我们说的并购，可能就是实力企业和资源企业，我有钱，我有经验，揩油一个开发企业和商业运营，我们知道像百联也好，或者开发企业结合也好，成立一个新的机构，这都是整合。总体来说这是08年的态势。
    我接下来简单地跟大家对写字楼市场和商业市场做简单的沟通，从写字楼来说07年到08年整个的态势应该是开发投资增长会受到一些抑制，办公的工业略有增加，但是主要的城市租金价格增幅放缓，这大家可以看到，这是两个图表，左边的是从05年到07年的整个开发投资额的增长。我们都可以看到，实际上在每年里面这是一个非常放慢的，从05、06、07年里面应该说我们办公楼市场投资相对保持了平稳。而在整个的开发节奏里面往往是集中在下半年，第三、第四季度。我们右边是累计和竣工销售面积比，一个是绿色，一个是黄色，大家可以看到，基本上是平衡的。也就是说，实际上在我国的这几年里面的写字楼市场基本上保持相对平衡的态势。接下来到08年这个态势依然会保持。但是我们还要讲到租金，因为我们在研究写字楼，我们一直觉得它是一个经济体的缩小，一个缩小的元素。它实际上对GDP也好，它反映出一个城市或者区域的发展。所以我们特地对北京和上海GDP的增长，和他们在前三年，08年我们的预测做了对比大家可以看到，就是说写字楼租金跟整个的产业经济发展非常密切相关，而且在相关里面往往是我们的租金对于经济发展敏感会提早一步，租金比我们经济会提早预支，可以看到，同样在北京06年、07年里面看到经济相对缓一些。这是一个变化。
    作为我们的北京整合市场来说，北京市场07年的供应大概是有200多万，比06年略有下降，主要集中在三大商圈里面。但销售面积达到了234.99万，也就是说工业和销售基本是平衡的，也就是我们看到整个全国也这样的一个态势，价格也在逐步地稳步增长。但是08年这种态势是会不会这样呢？我们对08年也有这样的预盼，08年一个受奥运的影响，现在全部是停止审批了，所有在奥运会的前三个月，可能我们的土方也要受到限制。这样对我们的新开工，甚至对我们今年的竣工量可能都会有一定的影响。但是影响归影响，而实际上在我们的一季度北京市场是放量很大，达到了一个高峰，整个上半年就会有160万方，把整年的70%在奥运前推出来。所以优质写字楼的需求继续持续，中下游的城市竞争加剧。这是我们对去年成交的看法。8万方卖到了20、21个亿，7万方卖到21个亿，单价也已经达到了3万。
    我们来看上海，我想在座的可能更多的是上海的居多，一个确实是求大于购再一个动态供需，06年只有1比0.80，所以在07年里面局面稍微有转，涨幅也是双位数字，传统地位加强了，还有新兴区域的逐步完善，这是上海的这么一个市场。大家可以看到价格的走势，还有我们整个租金的变化。但对于08年，我们自己也是这样看的，确实也是一个供应高峰年了，预计确实也超过近120万作为缓解我们的供求矛盾。但是一种郊区化的办公概念，应该在这两年能兴起的，我们确实也看到了很多的创业园区企业总部概念，郊区化的办公正在兴起。租售价格涨幅趋缓，控制率略有回升，这个回升是几乎满足的状态下回升，应该说也是在一个非常合理的状态下。还有一个就是专业的聚集特征越来越明显，跨国企业成为一个扩容的主力，这主要是上海。这是08年上海将要上市的一些写字楼的情况，主要还是集中在陆家嘴，然后沿着世纪大道。
    还有一个是商业地产，刚才的几位老师大概讲了一下，我想通过数字来反映一下，就是07年到08年整个的投资增长，投资是保持稳定的，供应业是相对稳定，需求平稳上升，但是市场还是保持一个供过于求，对商业地产来说全国大范围依然还是存在供大于求的局面。这两个图，左边的图是销售，左边是竣工和销售面积，竣工是绿色，黄色是销售面积，看到我们的绿色一直高过黄色，也就是说供过于求的局面依然是存在的。右边是我们的投资额。我们看最近北京的商业地产，的确奥运效应对于北京商业引起了红火的带动作用。去年整个的商务用房是171.27万，而且是第三第四季度放量的，但是这块量在那个时间放出来，导致商业需求仍然是滞后的。而运营比我们直接进行交易更要滞后。所以在北京08年我们觉得尽管有奥运这个题材，但是奥运题材的效益在06，甚至07年已经释放，所以08年竞争会加剧，空置率也会加剧。随着整个城市的发展，城市的扩容，周边卫生城镇建设，郊区化的大型商业体是比较火热的。上海也是一样的，供大于求，然后轨道商业放量在08年可能会体现，价格还是会稳步地上升。
    我们来看07年的供需比就可以看出整个商业地产的工业，供应量大概有300万方，而成交才250万方，整个的供求比达到1比0.84。刚才说了轨道化的商业可能会成为08年，甚至09年上海最红火的焦点。而随着一、二、三、四、五、六号线，我们轨道交通带动了上海的发展。除了我们说传统的所谓的四大副中心，主中心之外，轨道的沿线，特别是轨道交汇点的物业可能会在这两年里面得以很大的发展。包括浦东世纪大道和东方路的地铁，会有80万方的商业出来，包括我们的卢湾、黄埔等等，这些地方都会有。所以总的来说，整个商用物业市场还是比较看好的，但在看好的同时一定是要保持相对客观，还有这么一个心态来对待。
    我想今天主要通过数字跟大家做一下简单的分享。谢谢大家！

主持人：感谢钟总的精彩发言。下面有请中原地产公司副总经理唐振东先生做主题演讲。

唐振东：各位，首先非常荣幸到这边来做这样主题的演讲，主要讲的题目是商业地产运营的策略。在这之前，我想先说一下，为什么商业地产在最近的这一段时间非常的火。我们很多发展商都愿意来做这样的项目，商业地产。我们可以看到最近有一些数字，大家应该蛮关心的，首先解决大家对于每个企业的现金流，最近我听银行的同仁也在跟我沟通，现在银行的内部有两个文件的指引，第一个就是从现在开始，可能我们以前所购买的，因为我们都是抵押，从银行拿钱做商业开发嘛，关于抵押率的问题，以前所购的物业只要满足抵押率，剩下部分的钱开发商可以自由运作的。而现在不管，只要卖出的房子，银行要把钱全部收回，不谈抵押率，这样大家的资金开始紧了。这说明大家现在，为什么很多会紧，就是因为很多开发商觉得，在以前市道好的时候大家过于地追求增量，就是说我们坏一点帐，如果现在万科也好，金地也好，有很多商办物业在市区树着，就什么问题都没有了。所以现在很多发展商觉得，从目前的情况来说，商业物业应该说是一块比较好的阵地。第二个从目前上海的市场情况来说，大家都想去做商业物业的时候，到底这么多体量做的好不好。我们08年公司预计了一下，基本上可能我们上海能够有的商业面积将达到5872个平方米，换句话说，可能全上海，可能有三个多平方的商业面积，人均非常高。所以我们今天探讨，在这种情况下面，也就是说所有的发展商又开始这个领域去冲了。然后这个领域现在已经最近于饱和了。那么这个时候我们的运营方法是什么？这就是我今天谈的报告的主题思想。首先看一下我们商业地产营运的特征。我们的目录很清楚，一个是我们从第一部分，运营的特征，第二个运营商的要求，第三个运营商的对策，第四个是结果的分析。
    来看一下，一个良好的商业运行了项目所具备的条件是什么？最后你评估它好还是不好的标准是什么。我们第一个，问运营的特征，首先?
 
 
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